kb 시계열 분석을 통한 투자지역 선정하기- 2편 (목포& 무안)
현재 여러책들을 통해 해당 지역이 앞으로 2~3년간 상승을 할 수 있는지 공부했다.
이에 따라 천안 서북구 두정동 두정2차푸르지오를 선정했고, 모의투자를 하기로 선택했다.
(근거는 앞서 천안분석 포스팅을 살펴보면 좋을것 같다.)
이번에는 kb시계열 분석을 통해 상승압박을 받는 지역을 살펴보고 해당지역을 분석하며 모의 투자 아파트를 선별하겠다.
1. 매매가격 주간상승률 탑 10
-> 탑 10에 있는 곳을 우선순위에 두고 2단계로 넘어가자.
2. 3주간 매매가격 증가압박을 받는 지역(3주전에는 잠잠 하다 최근 0.3%이상 상승하여, 3주동안 압박을 받은 곳으로 선정)
-> 부산 서구, 경기 과천, 경남 진주/ + 전남 목포
-> 부산 서구가 최근 상승압박을 받기 시작하였다.(1편에서 공급과잉과 미분양 추이 보합상태이므로 탈락하였다.)
-> 전남 목포는 최근까지 하락장에 머물었던 지역이다. 지금 막 상승장으로 변화가 시작됐으므로 눈 여겨 볼 필요가 있 다.
3. 인구수 & 세대수 분석(1차 필터링)
결과: 목포의 인구수는 무안 삼향읍, 일로읍을 같이 보아야 하는데, 전체 인구량 변화는 일정한것으로 보인다. 증가추이는 모르겠으나 보합이며, 세대수는 전체적으로 증가하고 있다. 세대수는 증가하고 있으므로 1차필터링은 통과이다.
4. 수요와 공급(2차 필터링)
1) 공급량
-> 물량이 부족하다.
-> 물량이 없다.
-> 24년이후 물량이 들어온다.
총정리 필요
2021년 총인구: 목포 22만 + 삼향3.8만 + 일로읍 1.5만 -> 27만 3천
매년 필요 공급량: 27 *0.005=1350세대
2022 공급량: 삼향 281 + 목포 640 +일로 0 = 921세대 , 부족
2023 공급량: 삼향 0 + 목포 1052 +일로 0 = 1052세대 , 부족
2024 공급량: 삼향 0 + 목포 0 +일로 470 = 470세대 , 부족
결과: 공급이 부족한 상황이다.
2) 미분양
-> 미분양이 소극적으로 감소하는 추세이다. 최근 가격의 상승이 시작되는 느낌을 준다.
-> 미분양이 감소하며 현재 0이다. 삼향읍과 일로읍이 목포전체가격에 큰 영향을 줌을 알수있다. 감소에 들어갔다.
결론: 미분양이 현재 감소하는 추세이며 가격이 동반 상승하려는 모습을 보인다. 2차필터링은 통과이다.
5. 매매/전세 증감추이(3차필터링)
-> 목포의 시세를 이끄는 일로읍의 전세지수가 매매지수를 8월 이후 높게 넘어선 모습이다.
-> 매매강도가 상승하다 전세강도가 매매를 따라잡은 추이이다.
-> 매매지수가 하락하고 전세지수는 보합을 유지하다 둘다 최근들어 상승하고 있는 모습이다.
결론: 현재 목포 1급지에 갭투자를 하기 적합한 상황이 온거같다.
왜? 하락장을 이제 벗어나는 특징 첫번째 매매와 전세가 하락하다 매매가 전세를 이기기직전의 상황이 온것으로 판단됨