현재 여러책들을 통해 해당 지역이 앞으로 2~3년간 상승을 할 수 있는지 공부했다.
이에 따라 천안 서북구 두정동 두정2차푸르지오를 선정했고, 모의투자를 하기로 선택했다.
(근거는 앞서 천안분석 포스팅을 살펴보면 좋을것 같다.)
이번에는 kb시계열 분석을 통해 상승압박을 받는 지역을 살펴보고 해당지역을 분석하며 모의 투자 아파트를 선별하겠다.
1. 매매가격 주간상승률 탑 10
-> 탑 10에 있는 곳을 우선순위에 두고 2단계로 넘어가자.
2. 3주간 매매가격 증가압박을 받는 지역(3주전에는 잠잠 하다 최근 0.3%이상 상승하여, 3주동안 압박을 받은 곳으로 선정)
-> 부산 서구, 경기 과천, 경남 진주/ + 전남 목포
-> 부산 서구가 최근 상승압박을 받기 시작하였다.
3. 부산 서구의 인구 및 세대수 증감 분석
-> 지속적으로 감소하고 있다. 긍정적으로 보기는 힘듬.
-> 최근들어 세대수가 회복한 모습. 긍정적으로 보기는 힘듬.
-> 부산전체의 인구수는 감소하고 있으나, 세대수는 증가하고 있으므로 크게 보면 큰 영향은 없을 것으로 보인다.
결론: 수요는 충분함을 보인다.
4. 공급물량 확인하기.
1)입주물량
-> 부산 전체로 확인하고, 각 물량이 어디에 공급되는지 정확한 위치도 파악하자.
-> 2023년까지 필요공급량보다 많은 공급이 쏟아질 예정이다.
-> 부산 서구는 2022년 부터 1년간 큰 입주가 예정됐다.
-> 중구는 예정입주 물량이 아예없다.
-> 동구의 예정입주물량은 매우 많다.
-> 부산 영도구의 입주물량은 매우 많다.
결론: 공급이 매우 과잉 상태이다. 미분양 추이를 살펴보자.
2) 미분양
-> 미분양은 감소추세를 보이다 현재 보합상태에 있으며, 준공후 미분양은 증가후 보합추세를 보인다.
결론: 부산은 미분양 추세가 보합상태이며 앞으로 대규모 공급이 예정됐다. 부산은 투자처로 피하는게 좋을듯 하다.
즉, 2단계 필터링을 통과하지 못하였다.
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