지방 도시(30만 인구 이상) 상승장, 하락장 파악하기 - 충청남도/ 천안(2편)

1편에서는 천안이라는 지역이 현재 투자처로 진입이 가능할지 살펴보았다.

결론은 가능하다.

 

근거는 다음과 같았다.

 

첫째, 매매와 전세가가 상승중이다

둘째, 향후 공급량이 부족하다.

셋째, 미분양 물량이 없다, 거의 '0' 이다.

넷째, 1급지 대장아파트의 매매가가 많이 상승했다. 이에 따라 1급지 준신축, 2급지 신축 가격이 키맞추기할 확률이 높다.

 

 

2편에서는 서북구 1급지(불당, 성성동), 2급지(차암동, 백석동), 동남구 1급지(청당, 신부동)  전세가율 70%에 해당하는 아파트를 선별하고, 지역분석(직장, 학원, 인프라, 환경)을 실시하겠다.

 

a. 천안 학원가 찾기( 약 50개 이상)

1) 서북구

 -> 불당 아이파크옆 (학원가 183개)

 -> 쌍용 3동 (학원수 44개)

 -> 백석&두정( 77개)

 

천안 서북구 학원가

2) 동남구

 

천안 동남구 학원가

-> 신방동1(24), 용곡동(14개), 신방동2(11개), 청당동(16개)

 

b. 천안 우수 학군 찾기(서울 평균과 같은 학군)/아파트 실거래가

 

1) 서북구

 -> 서울강남 평균에 해당학는 중학교= 불당중학교(월봉중학교와 마주봄)

 -> 서울평군에 해당하는 중학교 = 환서중학교(백석동), 월봉중학교(불당과 쌍용 사이), 쌍용중학교(쌍용학원가), 두정중학교(백석동 바로옆 두정동 중심

 -> 서울 강남평균이상 고등학교 = 두정고등학교, 월봉고등학교, 쌍용고등학교, 충남예술고등학교

 

2) 동남구

 -> 서울강남 평균에 해당학는 중학교= 없음

 -> 서울평군에 해당하는 중학교 = 용곡중학교, 신방중학교

 -> 서울 강남평균 고등학교 = 북일고등학교, 북일여고, 천안여고, 복자여교, 청수고, 천안고, 천안중앙고

 

=> 동남구는 우수학군 고등학교가 많고 중학교는 거의 없다, 하지만 서북구는 우수 중고등학교가 적당히 분포해 있다.

 

 

c. 시장강도 및 가격 현황

 

1) 서북구

천안 서북구 가격순위

 

 -> 2급지인 백석, 차암, 3급지 두정과 1급지의 격차가 매우 크다. 상대적으로 저평가되어 있는 두정동, 백석동은 학군이 우수한 지역이므로 눈여겨 봐야 겠다.

 

 -> 이에 따라 두정, 백석, 차암동에서 인프라가 우수하며, 최소 준신축인 아파트를 눈여겨 보자.

 

천안시장 매매강도

 -> 천안에서 거래량 평균이상을 기록하는 곳은 현재 두정, 차암, 쌍용이다.

 -> 학군이 우수하며 서북구 3급지인 두정, 학군이 우수하며 서북구 3급지이며 현재 천안에서 가장 핫한 쌍용동에서 물건을 찾아보자.

 

 -> 예) 두정 2차 이편한세상(초등학교 먼것이 단점), 백석동 백석 푸르지오

 

 

2) 동남구

 

동남구 가격 현황

-> 청당동이 압도적이며, 신부동이 뒤를 따르고 있다.

 

동남구 거래 현황

-> 신방동과 봉명동의 거래 현황이 매우 활발하다.

 

 

d. 직장과 관공서의 위치 파악하기.(거주자 연말정산 신고현황)/(국세통계포털/ 통계청- 기관별 통계- 지역자치별 통계)

 

1) 급여수준

강남구

-> 강남인구: 209,653/ 금액: 14,926,829 x 100만원   /  평균 연봉: 7천1백만원

 

천안

-> 천안인구: 272,761/ 금액: 10,302,347 / 평균 연봉: 3천7백만원

-> 강남 대비 절반 수준

 

2) 산업분류별 일자리 통계

천안 산업분류별 일자리 통계

-> 농업: 4%, 제조업: 29%, 건설업: 4.7%, 숙박음식업: 16%,  전기운수통신: 8%, 사업개인 및 공공서비스(공무원): 34%

 

 

3) 지적편집도(네이버)

 

천안의 서북구와 동남구

 -> 서북구와 동남구의 가격차는 상당하다.( 서북구>>> 동남구 )

 -> 지도 확인결과 일자리와 우수 학군은 서북구에 집중되어있고, 천안역 중심 상업지역은 동남구에 있다.

 -> 즉, 동남구는 큰 상업지역이 있지만 일부분이고 서북구는 고르게 일자리와 상업지역, 좋은 학군이 형성되어있다.

 -> 1편에서 가격 격차 그래프로 확인은 했지만, 정확한 이유는 이와 같은 입지를 살펴 보아야 한다.

 -> 따라서, 서북구의 1,2급지 동남구의 1급지에 투자를 실행을 우선 순위로하고 이들의 가격이 너무 올랐으면 그 밑에 급에 투자도 고려해 볼만 하다.

서북구의 지적편집도

-> 분홍색: 상업지역, 파랑색: 공업지역, 연두색: 주거지역

-> 가격: 불당> 성성> 차암> 백석> 두정> 성정> 쌍용

 

2편은 천안의 큰 틀에서 입지를 살펴보았다.

3편은 두정, 백석, 성성, 차암 ,쌍용, 두정의 각 동을 분석하고 투자할 아파트를 선별하겠다.