지방 도시(30만 인구 이상) 상승장, 하락장 파악하기 - 충청남도/ 천안(3편)- 서북구(불당동,성성동,차암동,백석동,두정동)

 

1. 불당동

불당동의 지적편집도와 아파트 분포는 다음과 같다.

천안 불당동

 

-> 1,2편에서 봤듯이 천안의 1급지이며, 학원이 180여개로 가장 많고, 천안-아산역 생활권으로 ktx-Srt를 이용해 서울 접근이 매우 편한 지역이다. 편의시설(백화점, 대형마트)은 임장을 통해 정확히 살펴봐야 한다.

 

-> 주목할 학교는 불당중학교, 월봉중학교, 월봉고등학교이다.

 

< 조건 >

1) 아파트 전세가율/ 갭투자금(아파트 실거래가, 호갱노노, 부동산지인)

 

1순위. 신축(3년이내) + 전세가율 70% 아파트 찾기 + 300세대 이상 대단지

 

2순위. 준신축(8년이내) + 전세가율 70% 아파트 찾기 + 300세대 이상 대단지

 

3순위. 구축(8년~) + 전세가율 70% 아파트 찾기 + 300세대 이상 대단지

 

=> 찾은 결과물은 아래와 같다.

 

불당동 전세가율 70%이상 아파트

=> 현재 투자금을 고려할 때 한성 필 하우스가 적합하다. 단 2004년식 구축이므로 임장조사를 통해 꼼꼼히 살펴보아야 할 것이다.

 

=> 한성 필 하우스와

 

 

 

2. 성성동

 

-> 천안 성성동은 신도시 느낌으로 구축아파트는 존재하지 않는다. 대략 5개의 단지만 존재하며 전세가율 70%를 넘는 아파트는 없다. 투자지역에서 제외한다. 

 

-> 성성동은 호수뷰 + 천안 산업단지와 매우 가까운거리 + 신축아파트로 인해 불당동과 비슷한 가격을 형성하고 있다.

 

 

3. 백석동

백석동

-> 백석동은 천안의 2급지이다. 공업단지와 밀접하여 직장 출퇴근이 매우 좋고 불광동 생활권을 같이 누릴 수 있다.

-> 백석동일대에 학원가가 형성됐고, 우수학군으로 환서 중학교가 있다.

-> 아래 조건의 투자 가능 아파트는 다음과 같다.

 

< 조건 >

1) 아파트 전세가율/ 갭투자금(아파트 실거래가, 호갱노노, 부동산지인)

 

1순위. 신축(3년이내) + 전세가율 70% 아파트 찾기 + 300세대 이상 대단지

 

2순위. 준신축(8년이내) + 전세가율 70% 아파트 찾기 + 300세대 이상 대단지

 

3순위. 구축(8년~) + 전세가율 70% 아파트 찾기 + 300세대 이상 대단지

 

 

-> 투자처로 적합한 물건은 백석 푸르지오로 보인다. 갭투자금 4천으로 2010년식 아파트면 꽤 괜찮은 조건이다.

    해당 물건과 비슷한 것을 찾아서 비교평가를 진행하자.

 

4. 차암동

천안 차암동

-> 차암동은 특별한 학군이 있거나 학원이 많은 지역은 아니다. 공업단지에 둘러싸여 있어 출퇴근이 용이한 편이다.

-> 4개의 단지만 존재하며 상권이 생성되지 않은것으로 보인다.

-> 투자 가능한 아파트를 조사해 본다.

 

< 조건 >

1) 아파트 전세가율/ 갭투자금(아파트 실거래가, 호갱노노, 부동산지인)

 

1순위. 신축(3년이내) + 전세가율 70% 아파트 찾기 + 300세대 이상 대단지

 

2순위. 준신축(8년이내) + 전세가율 70% 아파트 찾기 + 300세대 이상 대단지

 

3순위. 구축(8년~) + 전세가율 70% 아파트 찾기 + 300세대 이상 대단지

 

-> 한화꿈에 아파트가 연식은 1~2년 차이지만 가격이 7~9천만원 차이가 나는 모습을 보인다. 저평가 되었다고 생각을 하는데.... 단지가 4개뿐이라 아직은 판단이 힘들다. 천안 한화꿈에 아파트를 눈여겨 보자.

 

 

5. 두정동

 

 

천안 두정동&nbsp;

 

< 조건 >

1) 아파트 전세가율/ 갭투자금(아파트 실거래가, 호갱노노, 부동산지인)

 

1순위. 신축(3년이내) + 전세가율 70% 아파트 찾기 + 300세대 이상 대단지

 

2순위. 준신축(8년이내) + 전세가율 70% 아파트 찾기 + 300세대 이상 대단지

 

3순위. 구축(8년~) + 전세가율 70% 아파트 찾기 + 300세대 이상 대단지

두정동 전세가율 70%

-> 지방아파트는 구축아파틑 최대한 피하는 기준이므로, 웬만해서는 2000초중반 아파트는 제외하자.

-> 두정2차 이편한세상 2013년식을 눈여겨보자.

 

 

결론:  구불당(1급지)의 구축 아파트들인 대원 칸타빌,대동 다숲, 필하우스, 불당아이파크, 동일 하이빌

        백석동(2급지)의 준신축(2009~2010년식) 아파트 백석 푸르지오, 백석 리슈빌, 백석 아이파크 1차

        두정동(3급지)의 준신축 아파트(2013년식) 아파트 두정2차 이편한세상

        위의  물건들을 비교평가 하기 위해 임장을 실시한다.