지방 도시(30만 인구 이상) 상승장, 하락장 파악하기 - 충청남도/ 천안(1편)

1. 충청남도( 천안, 아산, 대전, 세종 )

-> 충남(65만)

 

(1) 천안

 

a. 매매&전세 변화

천안 아파트 매매 전세 가격 변화

 

-> 2009~2015: 상승

-> 2015~2019: 하락

-> 2019~2021: 급상승

-> 2021~미래: 모름

 

b. 아파트 공급량 변화(65만의 0.5%=3200=적정아파트 공급량=그래프의 빨간선)

천안 아파트 공급량

-> 2009~2015(6년): 아파트 공급량 약간 과잉 -> 가격 천천히 상승

-> 2015~2019(4년): 적정공급량의 4배 수치로 4년간 과잉 -> 가격 하락

-> 2019~2021: 아파트 공급량 매년 감소하다 적정 공급-> 가격 상승

-> 2021~ 미래: 공급계획 아예 없음 -> 가격 급 상승 예상

 

결론: a와b의 상관관계를 통해 가격변화를 살펴보았다. 공급이 엄청 많을 때(2015~19) 하락의 시기였고, 공급이 적정량 보다 살짝 많을때(2009~2015) 상승도 있었다.... 수요와 공급의 원리를 애매하게 따라가는 느낌을 주는데.... 이런경우 미분양 물량을 살펴보면 정확해 진다.

 

c. 미분양 물량의 변화

 

천안 미분양 물량

-> 2009~2015: 서브 프라이 모기지 이후 부동산 하락으로 미분양이 엄청나게 쌓여 있으나 시간이 지남에따라 가파르게 해소가 되는 모습-> 이에 맞춰 가격 천천히 상승

 

-> 2015~2019: 엄청난 공급 폭탄으로 미분양 물량이 점점 쌓여가는 모습이다. -> 이에 맞춰 가격 하락

 

-> 2019~2021: 미분양 물량이 거의 '0'에 수렴하고 있다 -> 가격 폭등

 

-> 2021~미래 : 미분양이 '0'에 수렴했다... -> 가격 급 상승 예상

 

결론: 공급량과 매매가격의 변화는 약간의 상관 관계가 있음은 알았지만 정확하다 표현하기 어렵다. 하지만 미분양 물량 + 공급량을 고려하며 가격변화를 살펴보면, 정확한 예측이 가능하다.

즉, 앞으로 향후 2~3년간 천안의 부동산 시장은 상승장일 확률이 매우 크다.

다시말해. 이미 매매가와 전세가의 갭차이가 벌어져 소액투자로 적당한 물건을 찾기는 어렵지만, 잃지 않는 투자가능성이 크다.

 

d. 천안의 향후 공급량과 그 옆 아산지역 분석

 

 -> 천안의 2024년까지 공급량을 살펴보자.

 

천안 향후 2~3년가 입주량

 

 -> 리스크가 있다고 보기는 어렵다.

 -> 천안의 생활권에 묶여있는 아산의 공급량을 살펴보자.

아산의 향후 공급량

 -> 아산의 공급량 향후 2~3년 굉장히 많은 상태이다.

 -> 천안과 생활권을 공유하는 아산이 공급이 많다는 건 적신호이다.

 -> 아산의 공급지역이 정확히 어디에 몰려있는지 보자.

 -> 아산 2021~2024 까지 총 공급량: 18,000  , 적정 공급량: 6,000

 -> 단 이 기간 아산의 입주 물량은 탕정면이라는 신도시에 7000호, 그 건너편 배방읍에 4000호가 계획 됐다.

 -> 신도시 입주물량은 큰 적신호로 생각하지 않는다. 또한 탕정에 삼성은 들어왔고 다른 기업도 이주계획이 있는 곳이므로 수요가 받쳐주는 곳이다.

 -> 아산 공급량은 크게 걱정하지 않아도 될 것이다. 오히려 탕정면을 앞으로 투자처로 고려해야겠다.

 

e. 천안의 평당가격 가장 비싼 아파트(대장 아파트 찾기/ 84제곱(국민평형))

 

-> 천안은 서북구와 동남구로 나뉜다. 각 구의 평당 매매가를 살펴보자.( 서북구가 압도적으로 비싸다. )

 

천안 서북구와 동남구 평당 매매가격

 

 

=>서북구 대장 아파트

 

천안 서북구 아파트 가격 순위

 => 확인 결과 우리는 천안은 서북구의 불당동, 성성동이 1급지임을 알수 있다

 => 다음 사진으로 2급지까지 찾아보자.( 1급지는 역시나 불당동, 성성동이고 2급지는 차암동, 백석동) 이다.

서북구 각 동의 평당 매매가

 

=> 동남구의 대장 아파트

천안 동남구 아파트 가격 순위

=> 신부동, 청담동이 동남구의 1급지 지역이라 할 수 있다. 다음 사진으로 확인해 보자.

동남구 각 동의 평당 매매가격

=> 역시나 청담동,신부동이 1급지 지역이다.

 

중요 투자 포인트:  천안은 서북구과 동남구로 나뉘며 서북구의 가격이 더 비싸다. 천안의 대장 지역은 서북구이다. 지방 도시이므로 투자의 우선 순위는 서북구이다. 다음 편에서 살펴 보겠지만 서북구의 1급지 아파트는 갭 2~3억이 있어야 투자가 가능하다. 그렇다면 현실적 투자는 불가능하다.

포기하는가? 답은 아니다.

왜? 앞서 분석결과 천안은 2~3년 상승여력이 남은 지역이니까.

대안은? 서북구 안의 2급지역(차암동, 백석동) 또는 동남구의 1급지역(신부동, 청담동)이 남은 2~3년동안 서북구 1급지가격 상승을 따라 오를것이다.

왜? 부동산은 결국 '키맞추기' 이다. 쉽게 말해 강남이 오르면 뒤늦게 용산, 마포가 오르는 것. 단, 지방은 딱 거기까지다(지방의 은평, 노원, 성북구는 오르지 않는다.)

서북구 2급지 신축 or 준 신축 그리고, 동남구의 1급지 신축 or 1급지 준신축 아파트에 집중하자

 

2편 스포:  서북구 2급지 신축 or 준 신축 그리고 동남구의 1급지 신축 or 1급지 준신축 아파트의 실제 투자금액을 알아보고 해당 '구'의 지역분석(학군,인프라,지역 위상,자연환경, 초품아 등....) 을 자세히 알아보자. 

 

미리 알아본 바 대략 6000만원이면 동남구 1급지 신축에 투자가 가능하다.

 

기회는 노력하는 자에게 찾아온다.